De levensduur van paneelwoningen volgens de norm en in de praktijk
Voor de beoordeling van de liquiditeit (d.w.z. de reële mogelijkheid om een appartement te verkopen en het bedrag dat u ervoor kunt krijgen) wordt uitgegaan van de levensduur van de paneelwoning. Volgens de normen wordt de exploitatieperiode van paneelwoningen van vijf verdiepingen geschat op een halve eeuw, en van negen verdiepingen op ongeveer 100 jaar. Maar in veel gevallen blijven deze cijfers slechts een richtlijn voor stedenbouwkundigen. We bekijken wat de werkelijke en normatieve levensduren zijn van de belangrijkste typen meergezinswoningen.
Levensduur van paneelwoningen volgens GOST: aanbeveling of doodvonnis?
Elk product heeft een beperkte houdbaarheid. Ook woongebouwen hebben een bepaalde levensduur. Na het verstrijken ervan wordt de exploitatie van het gebouw onveilig. Deze levensduur wordt voor elk type bouwwerk bepaald volgens GOST en de bijbehorende SNiP-normen. In de onderstaande tabel ziet u samenvattende gegevens voor de belangrijkste gebouwtypen:
Gedurende de in de documenten aangegeven periode behoudt het gebouw (mits de bouwtechnieken zijn nageleefd) alle beloofde eigenschappen. Deze termijn is een richtlijn voor stedenbouwkundigen. Op basis hiervan wordt besloten over de sloop of renovatie van elk gebouw. De werkelijke levensduur kan echter zowel langer als korter zijn dan de normatieve.
| Factoren die de normale levensduur van een gebouw verlengen | Factoren die de normale levensduur van een gebouw verkorten |
|---|---|
| Strikte naleving van de bouwtechniek. | Overtreding van de bouwtechniek: gebruik van materialen van slechte kwaliteit, lage kwaliteit van het werk van de bouwers. |
| Gebruik van betonnen panelen van volledige grootte of materialen van hogere kwaliteit (bakstenen bekleding, sintelblokken, enz.) bij de bouw van muren. | Gebruik van dunwandige panelen. Dit, typisch voor Chroesjtsjovka-woningen, verkort de levensduur met de helft. Het gebruik ervan houdt verband met het tijdelijke karakter van gebouwen uit het Chroesjtsjov-tijdperk. |
| Kwalitatief goede afdichting van de voegen tussen de panelen op het dak en de muren, tijdig onderhoud ervan. | Gebrek aan dichtheid van het dak, frequente lekkages bij de voegen. |
| Tijdige uitvoering van groot onderhoud: vervanging van raamkozijnen, bedrading, waterleiding- en rioleringsbuizen. | Lange tijd geen groot onderhoud uitvoeren. |
| Afwezigheid van grote storingen in de nutsvoorzieningen: leidingbreuken, overstromingen van de kelder, doorgebrande bedrading. | Grote storingen: bevriezing van verwarmingsbuizen in de winter, overstromingen van de nutsvoorzieningen. |
Normatieve levensduur van paneelwoningen uit de jaren '70
Paneelwoningen uit de jaren '70 behoren tot het tijdperk van het Brezjnev-programma voor woningbouw. Hiertoe behoren de 90e, 121e en andere, minder voorkomende, ontwerpseries. Binnen deze serie zijn er echter talrijke subseries, en een huis uit 1974 kan aanzienlijk verschillen van een gebouw uit 1979 wat betreft indeling, geluidsisolatie, isolatie en wooncomfort.
Veel kenmerken van deze huizen worden onthuld in deze nuttige video:
In vergelijking met de eerste ('Chroesjtsjov') lijnen van paneelwoningen, hebben de 'Brezjnev'-woningen verschillende voordelen:
- verbeterde indeling (komst van een ruime keuken, hal, verhoging van de plafondhoogte);
- gebruik van dikke panelen (dikte – vanaf 0,3 m);
- aanwezigheid in veel lijnen van een vuilstortkoker en een lift.
Omdat de basis van de constructie van deze huizen nog steeds het paneelsysteem is, blijven er twee grote nadelen: de onmogelijkheid van herindeling en de neiging van de voegen tussen de panelen om hun luchtdichtheid te verliezen.
Bouwnormen en exploitatievoorschriften staan het gebruik van dergelijke gebouwen toe voor een periode van 100 jaar. Daarom behouden appartementen in 'Brezjnev'-woningen, hoewel ze zich in het 'budgettaire' prijssegment van de secundaire woningmarkt bevinden, een hoge liquiditeit.
Hoe de levensduur van een 9-verdiepingen tellend paneelgebouw verlengen?
Hoewel de 'levensduur' van 9-verdiepingen tellende paneelgebouwen door experts wordt geschat op 50–100 jaar (afhankelijk van de serie), kan deze leeftijd aanzienlijk worden verlengd door een tijdig uitgevoerde grootschalige renovatie. De door de normen aanbevolen termijn hiervoor is een kwart eeuw. De lijst met maatregelen moet omvatten:
- inspectie van de dragende elementen van de constructie en – indien nodig – versterking ervan;
- vervanging van het dakframe en de dakbedekkingsmaterialen;
- inspectie van de fundering en de verharding eromheen, indien nodig – reparatie van scheuren en versterking van probleemgebieden;
- reparatie van de elektrische bedrading;
- reparatie van het riolerings-, waterleidings- en verwarmingssysteem.
Helaas overtreden veel regio's, vanwege de moeilijke economische situatie, de aanbevolen termijnen voor het uitvoeren van grootschalige renovaties. Een vertraging van 5 jaar is gebruikelijk, en voor veel steden is een grootschalige renovatie die 15 jaar is uitgesteld niet ondenkbaar. In andere gevallen worden renovatiecampagnes weliswaar volgens de schema's uitgevoerd, maar wordt de reeks maatregelen beperkt.
Een tijdig en volledig uitgevoerde grootschalige renovatie kan de levensduur van een paneelgebouw aanzienlijk verlengen. Een andere belangrijke factor is het zorgvuldige onderhoud van het huis door de bewoners.
Levensduur van een 5-verdiepingen tellend paneelgebouw
De levensduur van meergezinsgebouwen van 5 verdiepingen, gebouwd in het kader van het Chroesjtsjov-programma (1950–1960), is door de normen vastgesteld op 50 jaar. Eenvoudige berekeningen tonen aan dat deze voor de vroegste uitgaven al is verstreken, en ook de huizen uit de jaren 1960 staan op het punt hun laatste jaren te bereiken. Tegen de tijd dat de 'houdbaarheidsdatum' van het huis is verstreken, moet een door de gemeente gevormde groep experts de staat van het gebouw beoordelen.
Op basis van deze beoordeling, evenals het ontwikkelingsplan van de stad en de beschikbare middelen in de gemeentelijke begroting, wordt een van de volgende twee beslissingen genomen:
- Uitvoeren van groot onderhoud. Dit oordeel wordt geveld over woningen waarvan de staat over het algemeen geen aanleiding geeft tot klachten.
- Sloop van het vervallen gebouw. In dit geval krijgen de bewoners appartementen van gelijke oppervlakte in nieuwbouwwoningen, en wordt het pand na de ontruiming afgebroken.
In grote steden is een van de belangrijke factoren die de beslissing beïnvloeden de stijgende grondwaarde onder het gebouw. Vaak is de sloop van een verouderd vijfverdiepingenpand en de bouw van een nieuw zestiengverdiepingenpand op dezelfde locatie een veel geschiktere oplossing dan het uitvoeren van groot onderhoud.
Als het vijfverdiepingenpand is gebouwd in de Brezjnev-periode (of nog later), wordt de normale levensduur geschat op een eeuw. In dat geval verloopt de exploitatie van het gebouw in 2020 normaal.
Wij hopen dat ons artikel u heeft geholpen te begrijpen waarvan de levensduur van een woning die u interesseert afhangt en wat de vooruitzichten zijn op sloop of renovatie van dat gebouw.